Pourquoi léguer un bien immobilier à une fondation ou à une association ?

Léguer un bien immobilier à une fondation ou à une association est un acte de générosité porteur de sens. C’est une manière concrète de prolonger son engagement, de donner une utilité durable à son patrimoine, et de soutenir des causes qui façonnent un avenir meilleur. Encadrée par le Code civil, cette démarche peut aussi offrir, dans certains cas, un cadre fiscal avantageux, vous permettant ainsi de concilier valeurs et efficacité et de donner du sens à votre transmission.

Découvrez dans cet article quels organismes à but non lucratif peuvent recevoir un legs, comment procéder, et les intérêts concrets de léguer un bien immobilier à une cause qui vous tient à coeur.

1. Quelles structures peuvent recevoir un legs immobilier ?

Toutes les structures à but non lucratif ne peuvent pas légalement recevoir des legs ou des donations sans autorisation préalable. Selon l’article 910 du Code civil, seules celles qui ont la capacité juridique à recevoir des libéralités peuvent les accepter.

Concrètement, il s’agit :

• Des fondations reconnues d’utilité publique (FRUP) : elles peuvent librement accepter les legs et donations, sous réserve d’en informer le préfet.

  
  

• Des associations reconnues d’utilité publique (ARUP) : elles disposent des mêmes droits et peuvent recevoir tout type de bien, mobilier ou immobilier.

  
  

• Des associations loi 1901 d’intérêt général, si elles :

  • sont déclarées depuis au moins trois ans,

  • poursuivent un objectif d’intérêt général (social, caritatif, éducatif, culturel, scientifique, environnemental, etc.),

  • et respectent les conditions fixées par le décret du 16 août 1901.

    
    

• Des fonds de dotation, créés par la loi du 4 août 2008. Lorsqu’ils remplissent les conditions prévues à l’article 795-14° du Code général des impôts, les fonds de dotation bénéficient de la même exonération de droits de succession que les fondations reconnues d’utilité publique.

  
  

• Des associations cultuelles (loi du 9 décembre 1905) et certaines congrégations religieuses, également habilitées sous conditions.

  
  

Les autres associations — notamment récentes, locales ou exerçant une activité à but lucratif — ne peuvent pas recevoir de legs, mais peuvent accepter des dons manuels, soumis à un régime distinct. En cas de doute, vous pouvez demander à votre notaire de confirmer qu'une structure est bien habilitée à recevoir des legs.

2. Quelles démarches pour léguer un bien immobilier ?

Léguer un bien immobilier suppose de respecter les règles du droit des libéralités. Les démarches varient selon qu’il s’agit d’un legs (au décès) ou d’une donation (de votre vivant).

➤ Le legs : via un testament

Le legs prend effet au décès du testateur. Il peut être :

• olographe : écrit, daté et signé de votre main;

• authentique : reçu par un notaire en présence de témoins ;

• mystique : remis clos et scellé au notaire.

👉 Pour un bien immobilier, le testament authentique est fortement recommandé : il garantit la validité juridique et l’inscription au Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV).

Effet et transmission du legs

Les dispositions testamentaires ne produisent effet qu’au décès. En présence d’héritiers réservataires, ceux-ci sont saisis de plein droit ; le légataire universel doit ensuite obtenir la délivrance du bien.

Le notaire procède aux formalités et, pour les organismes visés à l’article 910, déclare la libéralité au préfet, qui dispose d’un droit d’opposition encadré si la libéralité est contraire à l’intérêt public ou à l’objet statutaire de l’organisme.

➤ La donation entre vifs

Si vous souhaitez transmettre un bien immobilier de votre vivant, la donation doit être faite par acte notarié. Elle prend effet immédiatement et nécessite l’accord de l’organisme bénéficiaire, habilité à recevoir ce type de libéralité.

3. Les avantages concrets du legs immobilier

🎯 Donner un sens durable à son patrimoine

Léguer un bien immobilier, c’est transformer son patrimoine en moteur d’utilité collective. Vous pouvez même préciser la destination du bien afin qu’il soit conservé, loué ou vendu pour financer un projet précis.

💰 Bénéficier d’un régime fiscal avantageux dans le cas d'un legs à certains organismes à but non lucratif

Le Code général des impôts prévoit une exonération totale des droits de succession pour les fondations et associations reconnues d’utilité publique, les associations cultuelles, certaines congrégations autorisées et les associations simplement déclarées qui poursuivent un but exclusif d'assistance et de bienfaisance. Ainsi, dans le cas d'un legs immobilier à ces organismes, la totalité de la valeur du bien immobilier légué servira directement à financer les missions de l’organisme, sans imposition. C’est un avantage considérable par rapport aux transmissions entre particuliers, souvent fortement taxées.

👨‍👩‍👧 Préserver sa famille et optimiser la fiscalité successorale

Léguer un bien immobilier à une fondation ou à une association n’exclut pas vos héritiers : la loi garantit toujours la réserve héréditaire. Vos enfants ou votre conjoint conservent leur part minimale, tandis que vous pouvez disposer librement de la quotité disponible pour soutenir une cause d’intérêt général.

Il existe aussi une formule particulièrement intéressante pour les personnes n'ayant pas d'héritier en ligne directe ou de conjoint : le legs universel avec charge. Ce dispositif consiste à léguer l’ensemble de votre patrimoine à une fondation ou association, tout en chargeant cet organisme de transmettre une partie du legs à une ou plusieurs personnes désignées dans votre testament.

Ce mécanisme présente un double avantage :

• il permet de soutenir une œuvre d’intérêt général qui vous tient à coeur en lui léguant une partie de votre patrimoine (un bien immobilier par exemple),

• tout en favorisant vos proches, notamment ceux sans lien de parenté direct (amis, filleuls, neveux, etc.), qui seraient autrement lourdement taxés.

  
  

La fondation ou association reconnue d'utilité publique bénéficiaire — exonérée de droits de succession — acquitte elle-même les droits liés à la transmission. Les proches reçoivent donc leur part net d’impôt, sans supporter les droits habituellement dus. La valeur transmise est ainsi supérieure à celle d’une transmission classique : un véritable effet de levier fiscal et solidaire.

Ce procédé, bien connu des notaires et des services de philanthropie, peut être utilisé pour optimiser la fiscalité successorale tout en soutenant des causes qui vous tiennent à coeur. Il est conseillé de se faire accompagner par un notaire, un conseiller patrimonial ou le service des legs de la fondation choisie.

🧭 Simplifier la succession

Certains biens immobiliers peuvent représenter une charge pour les héritiers (entretien, fiscalité, éloignement). Léguer ce bien à une fondation permet de soulager ses proches tout en le mettant au service d’une mission utile. Les organismes bénéficiaires disposent souvent de services spécialisés pour gérer ou valoriser les biens immobiliers dans le respect de vos volontés.

4. Les points de vigilance à connaître

✅ Vérifier la capacité juridique du bénéficiaire

Assurez-vous que l’organisme à but non lucratif choisi est habilité à recevoir des libéralités. Son statut peut être vérifié sur le Journal officiel des associations et fondations d’entreprise (JOAFE).

✅ Respecter la réserve héréditaire

Un legs ne peut jamais priver les héritiers réservataires de leur part minimale. Votre notaire pourra déterminer la quotité disponible applicable à votre situation.

✅ Rédiger un testament clair et précis

Mentionnez le nom complet de l’organisme, la désignation du bien immobilier (adresse, référence cadastrale) et, si besoin, les conditions d’usage. Un testament authentique rédigé par un notaire garantit la validité de vos dispositions.

Vous pouvez choisir de léguer votre bien immobilier à plusieurs organismes à but non lucratifs qui seront donc co-légataires. (à parts égales ou selon une quote-part que vous définissez)

✅ Anticiper la gestion du bien

Discutez avec l'organisme du projet d’affectation du bien (vente, usage, conservation). Cela assure la cohérence entre vos souhaits et la capacité opérationnelle de l’organisme.

✅ Informer l’organisme de votre démarche

Informer la fondation ou l’association de votre projet de legs, même de manière confidentielle, facilite la préparation administrative et garantit le respect de vos volontés.

✳️ En résumé

Léguer un bien immobilier à une fondation ou à une association, c’est bien plus qu’un acte de générosité — c’est une manière concrète de prolonger vos valeurs et de laisser une empreinte utile.

C’est aussi :

• donner du sens à votre patrimoine, en le transformant en moteur d’actions solidaires et durables,

• soutenir une cause qui vous ressemble, qu’il s’agisse de solidarité, de recherche, de culture ou d’environnement,

• optimiser la transmission de votre patrimoine, notamment grâce au legs universel avec charge, alliant efficacité fiscale et générosité,

• et soulager vos proches des contraintes successorales, tout en respectant vos volontés.

  
  

Transmettre à une fondation ou à une association, c’est faire vivre ce que vous avez construit — au service d’un avenir plus humain, plus juste et plus durable. Un notaire ou un conseiller patrimonial pourra vous accompagner pour que ce projet soit à la fois juridiquement sécurisé et porteur de sens.