Comment vendre un bien immobilier occupé reçu en succession ?

Guide stratégique pour fondations et associations

Lorsqu’une fondation ou une association reçoit un bien immobilier en legs, la question de la transformation en liquidité se pose rapidement. Mais dans certains cas, le bien est encore occupé :

• Par un locataire titulaire d’un bail,

• Par un proche du défunt,

• Par un usufruitier,

• Ou par un occupant sans titre clairement établi.
  

La vente d’un bien immobilier occupé reçu en legs est juridiquement possible, mais elle obéit à des règles spécifiques qui influencent :

• Le délai de cession

• Le prix de vente,

• Le profil des acquéreurs,

• Le risque juridique et réputationnel.
  

Avant toute décision stratégique, il est indispensable d’identifier précisément la nature de l’occupation.

1. Première étape : qualifier juridiquement l’occupation

Toutes les situations d’occupation ne produisent pas les mêmes effets.

A. Le bien est loué avec un bail d’habitation

C’est le cas le plus fréquent. Si le logement constitue la résidence principale du locataire, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Principe essentiel : 👉 Le bien peut être vendu même s’il est occupé.

En cas de vente, le bail se poursuit automatiquement avec l’acquéreur. Le locataire reste en place et conserve l’ensemble de ses droits.

Cela signifie que la fondation peut :

• Vendre immédiatement à un investisseur,

• Ou envisager une vente libre à terme, sous conditions strictes (voir section 3).
  

B. Le bien est grevé d’un usufruit

Dans certaines successions, la fondation reçoit la nue-propriété, tandis qu’un tiers (souvent le conjoint survivant) bénéficie d’un usufruit.

Conformément à l’article 621 du Code civil, la vente du bien ne fait pas disparaître l’usufruit.L’usufruitier conserve son droit, sauf accord contraire.

Trois options existent alors :

• Vendre la nue-propriété,

• Organiser une vente conjointe usufruitier + nu-propriétaire.

• Attendre la fin de l’usufruit avant de mettre en vente le bien. C’est parfois un souhait du testateur pour mettre à l'abri son proche. Il l’aura alors probablement indiqué dans son testament.  
  

En cas de vente, la valorisation dépendra notamment de l’âge de l’usufruitier et de la durée probable du démembrement.

C. Le bien est occupé sans bail formalisé… ou squatté

Dans les successions, il n’est pas rare qu’un bien immobilier soit occupé sans contrat écrit clair. On peut rencontrer plusieurs situations distinctes :

• Un proche du défunt hébergé à titre gratuit,

• Une occupation tolérée sans formalisation,

• Une convention orale,

• Ou, dans certains cas, un squat (occupation sans droit ni titre après intrusion).
  

Ces situations doivent être soigneusement distinguées, car le régime juridique n’est pas le même.

1 - Occupation sans bail mais tolérée

Lorsqu’un proche occupe le logement sans contrat formel, il ne s’agit pas automatiquement d’un squat.

Il peut exister :

• Un prêt à usage (commodat),

• Une tolérance temporaire,

• Un droit d’usage prévu par testament,

• Ou une situation ambiguë nécessitant analyse.
  

Dans ces cas, l’organisation doit :

• Vérifier l’existence d’un écrit ou d’éléments probants,

• Clarifier juridiquement la situation,

• Privilégier une approche amiable.

Une qualification erronée peut entraîner un contentieux.

2 - Le cas du bien squatté (occupation illicite)

Le squat correspond à une occupation sans droit ni titre, généralement après une entrée irrégulière dans le logement. Il ne s’agit pas d’un locataire protégé par la loi de 1989.

Cadre juridique

Depuis les réformes récentes renforçant la lutte contre les occupations illicites (notamment loi du 27 juillet 2023), deux voies principales existent :

▪ Procédure administrative accélérée

Si le logement constitue un domicile (résidence principale ou secondaire), le propriétaire peut saisir le préfet après dépôt de plainte et constatation de l’occupation. L’administration peut ordonner l’évacuation dans un délai encadré.

▪ Procédure judiciaire d’expulsion

Dans les autres cas (bien vacant ne constituant pas un domicile), une action devant le juge peut être nécessaire. Le juge peut ordonner l’expulsion, parfois assortie de délais.

2. Vendre occupé : une option souvent rationnelle

La vente d’un bien immobilier loué issu d’une succession est parfaitement légale.

Avantages :

• Pas d’attente d’échéance de bail,

• Pas de procédure de congé,

• Continuité des loyers jusqu’à la vente,

• Cible naturelle d’investisseurs.
  

Inconvénients :

• Nombre d’acquéreurs plus restreint,

• Décote possible selon le niveau du loyer,

• Rendement analysé avec prudence par les investisseurs.
  

Pour une fondation, cette option peut réduire les délais et sécuriser rapidement des liquidités.

3. Vendre libre : le congé pour vendre et les protections légales du locataire

Si l’objectif est de vendre le bien libre de toute occupation, la procédure est encadrée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le cadre général du congé pour vendre

Pour être valable, le congé doit :

• Être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail (logement vide),

• Indiquer clairement le motif “vente”,

• Préciser le prix et les conditions de vente (le congé vaut offre de vente),

• Être notifié selon les formes légales.
  

Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption. Mais cette procédure comporte des limites importantes.

Protection du locataire âgé et aux ressources modestes

La loi prévoit une protection renforcée lorsque le locataire :

• Est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail,

• Et dispose de ressources inférieures aux plafonds réglementaires.
  

Dans cette situation, le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre sans proposer un relogement adapté.

Ce relogement doit :

• Correspondre aux besoins du locataire,

• Être situé à proximité,

• Être compatible avec ses ressources.
  

À défaut, le congé peut être annulé par le juge.

L’impact réputationnel

Pour une fondation ou une association, la question ne se limite pas au respect du cadre juridique.

Une procédure de congé pour vendre peut :

• Être perçue comme une expulsion,

• Générer une incompréhension du public,

• Susciter des tensions médiatiques,

• Fragiliser la relation avec des partenaires ou donateurs.
  

Même si la procédure est juridiquement irréprochable, elle peut être interprétée comme contraire à l’image de solidarité ou d’intérêt général portée par l’organisation. Pour une fondation, la décision de donner congé ne doit jamais être uniquement immobilière. Elle doit être juridique, stratégique et institutionnelle.

4. Impact financier de l’occupation

Un bien occupé n’a pas la même valeur qu’un bien libre.

Les paramètres déterminants sont :

• Niveau du loyer,

• Durée restante du bail,

• Profil du locataire,

• Tension du marché investisseur,

• Situation juridique stabilisée ou non.
  

Une estimation stratégique doit intégrer deux valeurs :

• Valeur libre,

• Valeur occupée.
  

La décision doit reposer sur un calcul de produit net et non sur un prix théorique.

7. Méthodologie recommandée

1. Identifier précisément le statut juridique de l’occupant.

2. Vérifier les échéances contractuelles.

3. Contrôler l’âge et les ressources du locataire si congé envisagé.

4. Estimer le bien en valeur occupée et valeur libre.

5. Simuler les scénarios financiers.

6. Valider la stratégie avec le notaire.

7. Informer le conseil d’administration.

8. Piloter la commercialisation selon la stratégie retenue.
   

Conclusion

La vente d’un bien immobilier occupé reçu en legs est juridiquement possible dans la majorité des cas.

Mais elle suppose :

• Une qualification précise de l’occupation,

• Une maîtrise des règles du congé pour vendre,

• Une analyse financière rigoureuse,

• Une coordination notariale structurée.
  

Pour une fondation, l’enjeu n’est pas seulement de vendre, mais de sécuriser juridiquement la transformation d’un actif immobilier en liquidité au service de sa mission.

Almaris est une agence immobilière qui aide les fondations et associations à vendre dans les meilleurs conditions les biens immobiliers reçus en legs. Pour plus de conseils sur la vente d'un bien immobilier reçu en legs ou en donation , vous pouvez consulter notre guide dédié aux fondations et associations.