Comment évaluer et vendre un legs immobilier ? - Guide pour les fondations et associations

Recevoir un bien immobilier par voie de legs constitue un atout considérable pour une fondation ou une association. C’est aussi une responsabilité importante, qui mobilise à la fois des compétences juridiques, comptables et pratiques. De l’assurance du bien jusqu’à sa mise en vente, chaque étape doit être menée avec rigueur afin d’assurer la sécurité de l’opération, de respecter la volonté du testateur et de valoriser au mieux le patrimoine transmis.

Assurer le bien immobilier légué dès le décès

Dès le décès du testateur, il est essentiel de protéger le bien immobilier reçu. Même si la succession n’est pas encore réglée, l’organisme bénéficiaire doit veiller à ce que le bien soit couvert par une assurance. Cette couverture doit idéalement prendre effet rétroactivement à la date du décès. Elle doit également être renouvelée chaque année pour l’ensemble des biens immobiliers reçus en legs ou en donations. Une attention particulière doit être portée en cas d’indivision, lorsque plusieurs héritiers ou légataires se partagent la propriété. Enfin, il ne faut pas négliger les biens faisant l’objet d’un legs particulier, qui doivent eux aussi être assurés.

Déterminer une évaluation juste et objective

L’évaluation constitue une étape clé dans la gestion d’un legs immobilier. Elle répond à un double objectif : d’une part, déterminer la valeur du bien dans le cadre du règlement successoral, et d’autre part, établir une estimation plus réaliste en vue de sa mise en vente. La première est généralement basse, car alignée sur les bases fiscales, tandis que la seconde doit refléter le prix réel du marché.

Pour obtenir une estimation fiable, il est recommandé de solliciter plusieurs professionnels : agents immobiliers, notaires, experts indépendants, ou encore de consulter les bases publiques disponibles (notamment la base DVF, les outils fiscaux ou les sites de référence en matière de transactions immobilières). Disposer de plusieurs avis de valeur permet de disposer d’une vision plus équilibrée et de limiter les risques de surévaluation ou de sous-évaluation.

Inscrire le bien immobilier légué au bilan

L’évaluation n’a pas seulement une portée patrimoniale : elle a aussi des implications comptables. Depuis l’entrée en vigueur du règlement comptable n°2018-06, les legs immobiliers doivent être inscrits au bilan dès leur acceptation. La date de comptabilisation dépend de la situation. Ces subtilités exigent une vigilance particulière, car elles impactent directement la sincérité et la régularité des comptes annuels de l’organisation.

Préparer la mise en vente du bien immobilier légué

Le délai entre l’acceptation du legs et la vente effective est souvent long. Durant cette période, il est indispensable de réactualiser régulièrement les évaluations du bien afin de rester en phase avec l’évolution du marché. La préparation de la vente suppose également de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires, y compris ceux qui peuvent avoir un impact important sur le prix de vente, comme l’assainissement.

Un point crucial concerne le débarras et la valorisation du mobilier. L’organisation doit déterminer la solution la plus appropriée en tenant compte de la valeur des biens, des frais liés à leur traitement et des souhaits du testateur. Le mobilier peut être vendu aux enchères si le produit attendu justifie les frais, et pour certains biens, l’intervention d’un commissaire-priseur peut s’avérer particulièrement utile, car elle permet d’identifier et de valoriser des objets de grande valeur. Le mobilier peut également être donné à des associations ou organismes poursuivant des missions sociales, ou, si aucune solution n’est envisageable, débarrassé à la charge de l’organisation. Dans certains cas, l’organisation peut choisir de combiner ces différentes solutions en fonction de la nature et de la valeur des biens.

Parallèlement, des opérations simples telles que le nettoyage, l’entretien du jardin ou le désencombrement des pièces contribuent à rendre le bien plus attractif et à maximiser le prix de vente. 

Certaines agences immobilières spécialisées dans l'accompagnement des fondations et associations, comme Almaris, peuvent prendre en charge ces démarches pour vous, ce qui s’avère avantageux et permet d’éviter de nombreux déplacements et sollicitations de vos équipes.

Choisir la stratégie de mise en vente

Une fois le bien prêt à être commercialisé, l’organisme doit déterminer la stratégie de vente la plus appropriée. La solution la plus classique consiste à confier un mandat de vente à une ou plusieurs agences immobilières ou au notaire chargé de la succession. 

Lorsque le bien est atypique, ou situé dans une zone où les prix sont difficiles à apprécier, la vente par adjudication, organisée par la chambre des notaires, constitue une option à envisager.

De plus en plus utilisée, une autre modalité retient l’attention : la vente immobilière par appel d’offres en ligne. Contrairement aux enchères classiques, cette méthode repose sur une logique de mise en concurrence encadrée. Le bien est proposé avec un prix attractif, destiné à susciter l’intérêt et à attirer un maximum d’acquéreurs. Ces derniers disposent d’un délai déterminé, après avoir visité le bien, pour déposer leur meilleure offre. À l’issue de cette période, le vendeur conserve toute liberté : il peut retenir l’offre qui lui semble la plus pertinente — en fonction du prix proposé mais aussi d’autres critères comme la solidité du financement ou le délai de réalisation — ou bien décider de n’en accepter aucune. Cette méthode combine transparence, efficacité et rapidité, tout en préservant la liberté de choix du vendeur.

Conclusion

La gestion d’un legs immobilier ne s’improvise pas. Elle suppose d’assurer le bien dès le décès, de procéder à une évaluation juste et professionnelle, d’intégrer correctement sa valeur dans les comptes, puis de préparer soigneusement sa mise en vente avant de choisir la méthode de cession la plus adaptée. Pour un responsable libéralités, la maîtrise de ces étapes est essentielle. Elle permet à la fois de respecter la volonté du testateur, de sécuriser l’opération sur le plan juridique et comptable, et d’optimiser les ressources financières au service de la mission de la fondation ou de l’association.

Pour plus de conseils détaillés sur la gestion d’un legs immobilier et le traitement des dossiers de libéralités, les responsables peuvent se reporter au guide complet de France Générosités : FAQ : gestion d’un dossier legs.