Vente des biens immobiliers reçus en libéralité : pourquoi réévaluer les pratiques à la lumière des recommandations de la Cour des comptes.

Pour une fondation ou une association, les contrôles de la Cour des comptes peuvent parfois être perçus comme une contrainte. Pourtant, en matière de libéralités – et en particulier lorsqu’il s’agit de biens immobiliers reçus par legs ou donations – les recommandations de la Cour poursuivent un objectif essentiel : garantir au testateur ou donateur que sa volonté sera pleinement respectée et que les biens transmis serviront réellement l’œuvre qu’il a choisi de soutenir. Cette exigence, loin d’être punitive, est protectrice. Elle rassure le testateur ou donateur et renforce la confiance, ce qui contribue à la qualité de la gouvernance des organismes habilités à recevoir des libéralités. 

1. Un fondement clair et son application dans les années 2000

Depuis plus de vingt ans, la Cour des comptes demande aux fondations et associations de mettre en place des processus transparents, traçables et structurés pour la gestion des libéralités. Dans son rapport de 2003 consacré à la générosité publique “Les libéralités, ressources de la générosité publique”, elle souligne que pour garantir les intérêts du disposant comme de l’organisme, un bien immobilier confié à un OSBL doit être vendu dans des conditions assurant sa meilleure valorisation.

Dans le chapitre B consacré à la « réalisation des libéralités », le rapport énonce que  :

“les biens immobiliers doivent être vendus aux enchères,  ou à un prix au moins égal à l’estimation des Domaines*”. 

Cour des Comptes - Les libéralités, ressources de la générosité publique. Chapitre 10, B-1 (p 379)

La préconisation première de la Cour des Comptes de réaliser la vente du bien aux enchères, impliquait souvent en 2003 l'organisation d’une adjudication publique : processus lourd et complexe à organiser, et qui pouvait présenter un caractère dissuasif pour une majorité d’acquéreurs potentiels. 

Ainsi, à défaut de mettre en concurrence les candidats acquéreurs directement, il était naturel que nombre d’organismes adoptent une méthode alternative. Le meilleur compromis possible paraissait être la mise en concurrence de deux agences immobilières par la signature de deux mandats simples. Cette démarche permettait d’assurer une certaine forme de neutralité, et se  de se rapprocher – autant que possible – de l’esprit de mise en concurrence demandé par la Cour.

Cette approche constituait alors le moyen le plus pragmatique d’appliquer, dans les limites de l’état de l’art des services immobiliers de l’époque, l’intention exprimée par la Cour des comptes.

*qui avait à l’époque un rôle d’évaluation obligatoire

 2. Une évolution de l’état de l’art à prendre en considération

En 20 ans, l’offre de services immobiliers disponibles à l’attention des fondations et associations a profondément évolué. L’apparition de nouvelles méthodes – ventes interactives, plateformes de mise en concurrence, appels d’offres immobiliers – ainsi que l’arrivée d’acteurs dédiés comme Almaris permettent désormais d’assurer un bien meilleur niveau de transparence et de mise en concurrence que l’intervention de deux agences.

Très concrètement, ils permettent de revenir à l'intention initiale de mise en concurrence réelle des candidats acquéreurs sans passer par la case “adjudication publique”, et avec une facilité de mise en œuvre déconcertante.

Ces dispositifs :

• Ouvrent largement le marché à tous les acquéreurs potentiels,

• Structurent le processus de dépôt et de comparaison des offres,

• Garantissent une traçabilité complète des étapes,

• Réduisent les délais de vente,

• Et permettent d’obtenir les meilleures offres dans des conditions équitables, neutres et transparentes.
  

Autrement dit : l’intention initiale de Cour des Comptes devient désormais techniquement simple, opérationnelle et accessible.

Le choix « par défaut » des deux mandats simples, qui pouvait se comprendre autrefois, n’est plus nécessairement la réponse la plus pertinente aux recommandations.

3. Pourquoi la vente par appel d’offres semble la meilleure réponse aux attentes de la Cour des comptes

Les recommandations de la Cour reposent sur trois principes cardinaux : transparence – traçabilité – valorisation optimale du patrimoine transmis.

Voici en quoi la vente par appel d’offres en ligne (ou par mise en concurrence formalisée) y répond directement :

✔ Transparence du processus

• Publicité large et documentée

• Règles claires, identiques pour tous les candidats

• Neutralité renforcée : aucune préférence locale ou relationnelle
  

✔ Mise en concurrence réelle des acquéreurs

• Toutes les offres sont collectées dans un cadre structuré

• Comparable à une adjudication moderne, mais sans les contraintes de l’enchère traditionnelle

• Mécanisme naturel d’optimisation du prix
  

✔ Traçabilité intégrale

• Historique complet des visites, contacts, offres et décisions

• Possibilité de démontrer, en cas de contrôle, que la fondation a mis en œuvre une démarche rigoureuse

• Alignement parfait avec la logique de bonne gouvernance prônée par la Cour
  

✔ Valorisation optimale du bien

• Accès au plus grand nombre d’acquéreurs

• Compatibilité parfaite avec la recommandation de la Cour des Comptes : “obtenir le meilleur prix dans les meilleures conditions”

• Réduction des délais grâce au cadrage du processus
  

✔ Sécurisation du mandat et de la décision finale

• Le conseil d’administration peut délibérer sur la base d’un comparatif objectif

• La décision est parfaitement justifiable vis-à-vis du disposant et du régulateur
  

En pratique, la vente par appel d’offres est aujourd’hui la méthode la plus conforme à l’esprit et à la lettre des recommandations historiques de la Cour des comptes.

Conclusion

Les recommandations de la Cour des comptes ont toujours été claires : lorsqu’une fondation ou association vend un bien immobilier reçu en libéralité, elle doit le faire dans des conditions garantissant transparence, neutralité, traçabilité et meilleure valorisation.

Pendant longtemps, ces exigences étaient difficiles à appliquer. Aujourd’hui, grâce aux nouveaux modes de mise en concurrence et à l’évolution des services proposés au secteur non lucratif, il est enfin possible de mettre en place des procédures entièrement alignées avec les attentes de la Cour.

Ce changement n’est pas une remise en question des pratiques passées : c’est une opportunité d’amélioration, au service du testateur, de la mission de la fondation et de la confiance des donateurs.